张莉萍 君合律师事务所 合伙人
很高兴有机会跟大家分享。我是君合律师事务所合伙人张莉萍，前年开始在过去的两年里，中国的房地产市场经历了非常大的价格上涨，以北京某些区为例，在过去两年里的房地产的价格已经上涨了50%到70%。因此在这样的情况下，政府采取了很多的监管措施。我们今天就想跟大家一起分享一下，在政府加强监管的情况下，在金融和地产领域我们的一些观察。
首先跟大家讲一下房地产这个行业开发投资的总体态势。我们可以看到的就是2017年1到9月份，全国房地产的开发投资有8万亿元，同比的名义增长有8.1%。这张图大约是今年前三个月的时候，同比增长实际上是最高的。到了今年的9月末的时候，它又回落到8.1%的数值。其中住宅的投资大约5万亿，增长是10.4%。住宅的投资占房地产开发投资的比重是68.3%。
我们再来看一下商品房的销售面积，商品房的销售面积前三个季度销售面积达到了11万6千平方米，同比增长是10.3%。去年的销售面积和销售额的增速在16年1到9月份实际上是非常高的，最开始的时候实际上是41.3%。我们来看看到今年的前九个月的数值，黄色的线是销售面积，销售面积增速是10.3%，相对应的它的销售额增长是14.6%。
房地产贷款的总体态势，到17年9月末，人民币房地产贷款余额是31.1万亿元，同比增长22.8%。到17年9月份，个人住房贷款余额21.1万亿，同比增长26.2%。
我们现在来看一下政府加强监管之后从金融的角度，到底采取了哪些措施。首先采取最重要的措施就是对于普通的购房人来讲，调高了房地产的购房贷款利率。我们看到533家银行里头，有137家银行首套房贷利率上升，占比25.7%。房贷利率下降的有13家银行，占比2.44%。与上月持平是367家，占比68.86%。其中值得我们注意的是，有36家银行暂停受理房贷业务，比8月的29家增加了7家。
我们现在以北京为例，看一下北京的房地产房贷利率走势情况。在17年，它实际上已经上调了5次。1月的时候，房地产的贷款利率最低是9折。到了3月，实际上有16家银行，首套房的贷款利率，最低折扣是95折。5月，首套房贷款利率回到了基准利率，二套房的基准利率最低上浮20%。6月，民生银行的首套房贷款利率是在基准利率的基础上最低上浮10%，二套房的贷款利率要在基准利率上最低上浮20%。9月，基本上首套房贷款利率都是在基准利率上调了百分之五到十，二套房上调了百分之十五到二十。这是北京的基本情况，实际上我们可以看到像一线城市上海和深圳还有准一线城市，比如我们所说的新一线城市，像杭州、成都、南京等，也都陆续提高了首套房贷利率的水平，上浮大概5%-10%。最近深圳首套房的贷款利率上涨10%，二套房贷上浮15%。
我们看一下各个地方的限购政策，前三个城市是北上广，在房地产领域我们说一线城市，就是说北京、上海和深圳，广州跟在后面，我们把它算作一线半。广州、无锡、杭州算新一线，实际上不是一线，严格意义上算是一个比较靠前的二线城市，从房地产的角度来衡量城市的话。我们有一个基本的列表，这些城市除了无锡以外，无锡应该排在两线半的状态。我们看看上面的城市，基本上单身一套，家庭两套，非本市户籍限购一套，你要连续缴纳5年以上的社保或者是个税，在杭州期限短一点实际上是两年。我觉得这充分证明，杭州政府还是希望大家买房的。我觉得杭州的房价上涨还是有比较重要的支持因素，这个因素就是因为现在杭州这边实际上有很多的高新技术企业，这个也是它将来房价增长一个比较坚实的经济基础。
看看首套房贷，无锡最低是20%，其他新一线城市，基本上最低是30%，最高是在上海和广州，非普通住房的首付实际上已经达到了房价的70%。二套房的最低首付，我们可以看到无锡低一点是40%，其他城市最多是50%，高的达到70%。可见对房地产价格控制方面，政府严重收紧信贷了。对于很多北京、上海、深圳的城市居民，在他想换二套房的时候，已经深深体会到了换房过程中的艰难，因为贷款的收紧。
我们现在来看一下监管体系下我们所观察到的一些新动向，政府的政策导向是一个什么样的状态。
首先第一个，我们希望给大家介绍一下租赁住宅。租赁住宅就是2017年的153号文，它实际上是一个比较重要的文件，它首先提出来，要求支持国有企业转型成为住房租赁企业，加强对住房租赁企业的金融支持力度。鼓励银行金融机构加大对租赁住宅项目的信贷支持力度，然后要要求当地的房管部门，建立住房租赁的交易服务平台。
刚才是总的规定，现在我们来跟大家分享一下，上海在租赁住房方面实际上土地出让的情况。从17年7月24号开始首次公告，可以出让租赁住房地块，到现在上个月底，已经出让了6幅，现在还有9幅处于公告的状态。我们可以看到这9幅，有一块在长宁，有一块在虹桥，其他七块都在浦东新区，都是租赁住房。
其他城市，最开始的规定，就是我们刚才说的，7月20号住建部发的一个规定，选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。我们看到它的试点城市，包括了深圳、广州及新一线城市，比较靠前的是杭州、南京、成都、合肥，希望将来成为新一线的城市。可以看到，所有这些城市，都陆续发布了关于鼓励发展住房租赁市场的相关规定，上海是9月15号出的这样一个规定，上海在7月份就出让了第一块地，用来作为租赁住房。
刚才说到租赁住房，我们现在想跟大家分享一下关于，集体用地建设租赁住房的情况。7月18号的住建部文里头，其中特别明确地提到，超大城市、特大城市可以开展利用集体建设用地建设租赁用房的试点。实际上有很多房地产开发商已经关注到这块领域，我们在两个月前接受到客户咨询，他们是投资公司，他们对北京的绿隔用地非常感兴趣。我们帮助他们进行分析，这个是国家政策鼓励的领域。据我所知，一些房地产的上市公司，也在关注这些新的投资领域。
我们现在来看一看利用集体用地的建设租赁用房，国家现在基本政策是什么？出的这个试点方案，基本上包括了北京、上海一线城市，新一线包括了南京、杭州、广州，也都包括在里头。13个城市，要求它们开展集体建设用地建设租赁用房的试点。主要的文件精髓说了几点，一是加速审批通道，二是非常重要的，就是希望把大家的关注点引到这个点。村镇集体的经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股的方式建设运营集体租赁用房，你可以跟村集体建立一个公司，你建立公司以后开发这个房产，现在这个路从政策的角度来说它是通着的，根据公司形式，运营方式有很多。现在有很多投资人，村集体可能不见得有这样的业务专长能够做房地产开发，房地产开发公司可以跟村集体建立公司，真正房屋的项目管理都可以委托房地产开发公司来办，双方作为项目公司的一个股东，来做这个开发。你要想一想，如果这些集体用地，它不用经过上市的招拍挂程序，房屋进入市场之后价格非常优惠。从现在的回报率角度来衡量，它回报率相对比较高。如果你完全买一块住宅用地，住宅用地价格是非常高的。我想问一下大家，大家知道北京的住宅用房如果出租回报率是多少？3%？太高了！像北京这样的地方1.5%到2.2%已经很高了，很多都是1.5%的回报率，是非常低的投资回报率。
这边想提醒大家注意一点，现在集体租赁的住房出租，政府的要求是不得以租代售。现在有些客户跟我们谈的时候，他们说我们现在跟村集体签了合同，我们开发了一个项目，我们把它出租50年，我说不可能的。根据中国的合同法规定，租赁合同的期限，最长是不能超过20年的，你不可能做到50年、70年。
还有一个问题，实际上现在对很多投资人来讲，是真正沉下心来做经营性住房的时机。我觉得大约十年前我们有一个客户是美国很知名的房地产开发商，他们最开始进入中国市场的时候，就是做高端的服务式公寓租赁。他们的租客都是跨国企业的高管或者使馆的外交官。因为美国的金融危机，他们被迫把这个楼卖给一个外资基金。外资基金最近把这个楼卖给中国的基金，中国的基金很快就把它分拆出售了，回报率一下就回来了。实际上这是非常高端的服务式公寓楼宇，我们跟着这个楼跟了很长时间，一直为它提供服务，十年的时间，当它被分拆了以后，觉得付出了很多心血的楼，被分拆出售非常可惜。当初是生不逢时，我觉得在未来的十到三十年的时间里，这不失为一个稳健的细分投资领域。
还有一个就是共有产权住房，现在的政策，北京市于2017年9月20号出台了北京市的共有产权住房的管理暂行办法。共有产权住房指政府和购房人按份持有产权的这样一个政策性商品住房，这个主要是各地房管局确定一个代持机构，代持政府份额。最后拿到了产权证，办理了不动产登记，房屋产权的性质是共有产权住房。就是说如果你不满五年的话，政府的代持机构有权利回购。如果你满了5年的话，共有产权的购房人可以按照市场价格转让你所持有的房屋份额。我们对这个拭目以待，看看到时候具体是什么样的状况。这应该是政府主导的一个项目。
我们现在想跟大家分享一下住房租赁市场资产证券化的一些基本情况，这一页PPT讲了基本的政策依据，国务院的2016年39号文，鼓励金融机构，向住房租赁企业提供金融支持，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。2017年的153号也对住房租赁企业做了支持，做了相同的比较类似的规定。
我们看一下17年的住房租赁市场的资产证券化案例，发的第一单是17年1月份魔方公寓，我等一下跟大家分享一下魔方公寓的基本结构。在8月份的时候，有链家自如。17年的10月份是新派公寓。10月份比较有影响力的专项支持计划是保利地产发的，募集金额比较大，前期发的最多的是链家自如，只有5亿元。但是保利地产发的资产支持计划是50亿人民币。
我们先看一看保利地产资产支持的专项计划，大家把它叫做首单央企住房租赁的REITs。主要通过它的自持租赁用房做成底层的物业资产，包括北京、重庆、大连、沈阳等，包括它的诺雅服务式公寓、N+青年公寓等等物业品牌。它的评级是3A。
这张图是魔方公寓的信托收益权益的资产支持专项计划，实际上它最主要的部分，是通过一个信托计划来实现的。通过这个信托计划，原始权益人就是魔方南京，它先通过中航信托建立了一个信托计划，然后把这个信托计划转让给魔方公寓的信托收益权资产支持专项计划，这个专项计划就是对公众出售的，出售给对资产支持证券的持有人，这里说的公众大多数情况下指符合条件的投资机构。从政策法规的角度来讲，合格投资者就可以参与（包括个人），但是现在基本上还是机构来投资这样的产品。信托计划实际上是对魔方中国北京、上海、广州，它的物业在不同的城市，它对它们发放信托贷款，发放信托贷款之后，下面的项目公司通过租金收入还贷款，最主要的模式是这样。当然它中间有一些征信的措施，包括有担保人，还有就是魔方中国本身还是差额支付承诺人，意思就是说如果收入不足以还贷款的话，魔方中国承诺不足的部分，由魔方中国来补足，是这样的。这是相对比较典型，也是相对比较简单的结构，它是通过信托贷款的方式做的。
今天主要想跟大家分享的就是这些，我主要是做并购和房地产的，在过去的十几二十年的职业生涯中，获得了行业内的认可。我现在也是贸仲的仲裁员。有什么问题，我们可以进一步探讨。谢谢大家。
（本文仅代表张律师观点）
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